Несмотря на некоторое снижение спроса в этом году, цены на недвижимость — в первую очередь в Минске — продолжают активно увеличиваться. Чего ждать дальше? Два экономиста высказали свое мнение, почему так происходит.
«Остается спекулировать на цене на квадратные метры»
Руководитель проектов «Кошт урада» и «Удобный город» экономист Владимир Ковалкин в эфире «Обычного утра» отметил, что есть ряд факторов, из-за которых в последние годы стоимость недвижимости существенно поднялась.
По его мнению, отчасти это связано с ажиотажем, который подогревают сами застройщики.
— Цены растут, потому что многие смотрят: раз там ажиотаж, очереди, соответственно, там что-то хорошее продают, надо тоже бежать, становиться в очередь. Это такое самосбывающееся пророчество. Приблизительно точно так же работают инфляционные ожидания. Когда все думают, что будет большая инфляция, производители, поставщики поднимают цены с поправкой на это, а работники идут к своим директорам и требуют повышения зарплат. И поскольку все рассчитывают, что цены вырастут, они цены ставят выше — и они так растут. Здесь вот ровно та же история, абсолютно субъективная.
Но есть и другие вероятные — более объективные — факторы. Среди них экономист назвал рост доходов, доступность кредитов, ситуацию со стороны предложения жилья и валютный курс.
Например, в 2025 году, по словам аналитика, курс действительно серьезно влиял на цены. Поскольку доходы беларусы получают преимущественно в рублях, укрепление национальной валюты автоматически увеличивало долларовую стоимость жилья даже без сопоставимого роста цен в рублях.
— В 2026 году этого не наблюдается, а цены продолжают расти. Значит, проблема не в курсе. Значит, все-таки можно предположить, что либо денег стало больше, либо предложения меньше, — продолжает Владимир Ковалкин.
Зарплаты беларусов действительно растут. Но не так быстро, чтобы полностью оправдать такое стремительное увеличение цен на рынке жилья, отмечает он. То же касается кредитов — они стали более доступными, но только этим фактором тоже сложно объяснить феномен.
— Соответственно, это то, что может слегка повлиять, но не объясняет [полностью] такой ажиотаж. Последний фактор — это фактор предложения. Сколько этих самых квартир на рынке? И вот здесь вот кроются самые-самые большие изменения, — подметил аналитик. — Если посмотреть на рынок первички, то он по отношению к 2022−2024 просел почти на треть, то есть предложения стало меньше (квартир меньше). Количество людей с деньгами — то же, а квартир — меньше. Это если смотреть на первичку, и она достаточно дорогая в Беларуси.
На вторичном рынке в это же время «работают спекуляции», считает Владимир Ковалкин. Так как цены растут, то часть продавцов надеется, что этот тренд продолжится, — и ждет, когда можно будет выставить свою квартиру по более привлекательной стоимости. Это сказывается на общей картине предложения жилья.
— Зачем продавать, если цены растут? <…> Если квартира стоила 100 тыс., а будет стоить 115 тыс., зачем спешить?
В итоге спрос хоть и замедлился, но все еще есть, а вот предложения становится меньше. Как следствие, цены поднимаются.
— Таким образом, мы с вами приходим к умозаключению, что, несмотря на то, что денег чуть-чуть стало больше как по доходам, так и по кредитам, все-таки самый существенный вклад в ажиотаж, рост цен вносит именно упавшее предложение — как по первичке, так и по вторичке, — рассуждает Владимир Ковалкин. — [Что касается] ввода жилья. Если брать, допустим, 2020−2022 годы (они уже чуть-чуть далековато, но тем не менее), то там за год попадало на рынок 8500−9000 новых квартир. А сейчас количество упало до 3500, то есть чуть ли не в два раза.
Отдельно экономист отметил общую экономическую ситуацию, в которой у населения часто нет альтернатив для сохранения своих сбережений, либо они довольно ограниченные. Так, проценты по валютным вкладам в беларусских банках непривлекательные, у нас нет фондового рынка, ко всему добавляются риски, связанные с санкциями.
— Был бы фондовый рынок — деньги бы ушли на фондовый рынок, и там бы люди игрались и спекулировали. Все, что остается беларусам, — это вот такой беларусский вариант фондового рынка: спекулировать на цене на квадратные метры.
«Есть ли у нас уверенность, что через 20 лет спрос продолжит расти?»
Академический директор BEROC экономист Лев Львовский в интервью проекту «ТОК» тоже обратил внимание на рост доходов. Он отметил, что с 2021 года экономика выросла на 4%, а реальные зарплаты (то есть с учетом инфляции) — на 35%.
— Люди должны куда-то эти деньги нести. Что они могут с ними делать? Они могут их сберегать. Как? Просто на счету в банке? У нас, как всегда, инфляция, — рассуждает аналитик. — Вообще беларусы традиционно любили сберегать в иностранной валюте — у нас больше доверия доллару, евро. Но сейчас наши банки частично или во многом отрезаны от мировой системы, поэтому они не хотят принимать доллары и евро от населения, и ставки на депозиты очень низкие, иногда бывают даже отрицательные, когда человеку надо доплачивать за то, чтобы банк, так уж и быть, согласился держать доллары на счету.
Инвестировать в рынки акций из Беларуси сложно из-за санкций, токсичности страны, а также неразвитости самих систем и культуры инвестиций, продолжает экономист. Наиболее очевидной альтернативой остается недвижимость.
— Недвижимость — это вроде как реальный объект, поэтому не должна быть подвержена инфляции. Более того, исторически у нас даже почти всегда недвижимость росла в цене, поэтому кажется, что это отличная вещь. Но у нас не стали строить на 35% больше жилья. А спрос <…> сильно вырос, опережая предложение. Все начали скупать эту недвижимость — главное, чтобы просто были там бетонная коробка, пол и потолок.
Это и привело к стремительному росту цен на жилье.
— Более того, я не уверен, что сейчас это суперрациональные инвестиции. Почему в долгосроке на недвижимость должны расти цены? Почему они раньше все время росли? Потому что, собственно, люди постоянно богатели, экономика росла и людей становилось больше. То есть спрос рос и вширь, и вглубь. Есть ли у нас уверенность, что через 20 лет спрос продолжит расти вширь и вглубь? У меня такой уверенности нет, — рассуждает Лев Львовский. — Наверное, люди не начнут беднеть в Беларуси. Наверное, они продолжат богатеть. Но их при этом станет меньше. Захотят ли все эти люди жить в очень маленькой однокомнатной квартире в «Минск-Мире» без ремонта, где дует из щелей, — я не уверен.
